Vendes tu vivienda por 250.000 euros.
¿Significa eso que tendrás 250.000 euros disponibles después de la operación?
Normalmente, no.
Esta es una de las confusiones más habituales cuando un propietario empieza a plantearse una venta. Nos fijamos en el precio que podría alcanzar la vivienda, pero olvidamos que existen diferentes gastos al vender un piso que pueden modificar considerablemente el resultado final.
Hipoteca pendiente, impuestos, cancelación registral, documentación o servicios profesionales son algunos de los conceptos que pueden intervenir.
Por eso, antes de vender una vivienda, existe una cifra que puede ser incluso más importante que el precio de venta: el importe neto que quedará después de completar la operación.
Precio de venta y dinero neto obtenido no son lo mismo
Este es el punto de partida.
El precio de venta es la cantidad acordada con el comprador por la vivienda.
El importe neto, en cambio, es el resultado económico que queda después de considerar las deudas, gastos e impuestos que correspondan en cada operación.
Por eso, dos propietarios que vendan viviendas por exactamente el mismo precio pueden terminar obteniendo cantidades netas muy diferentes.
Todo dependerá de sus circunstancias.
¿Qué debes tener en cuenta para saber cuánto dinero te quedará?
No existe una cifra única que podamos aplicar a todas las compraventas.
Sin embargo, existen varios conceptos que conviene revisar antes de poner una vivienda en el mercado.
1. La hipoteca que todavía queda pendiente
Si todavía tienes una hipoteca sobre la vivienda, uno de los primeros datos que debes conocer es el capital pendiente de devolver.
Cuando la vivienda se vende y el comprador no se subroga en el préstamo existente, una parte del importe obtenido puede destinarse a cancelar la deuda con la entidad financiera.
Por ejemplo, imaginemos que vendes una vivienda por 250.000 euros y todavía quedan 70.000 euros de hipoteca.
Esos 70.000 euros no forman parte del beneficio que obtienes con la operación: corresponden a una deuda que todavía debe ser satisfecha.
Además del capital pendiente, pueden existir intereses devengados hasta la fecha de cancelación y, dependiendo de las condiciones y antigüedad del préstamo, una posible comisión o compensación por amortización anticipada.
2. La cancelación registral de la hipoteca
Pagar completamente el préstamo y eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad son trámites relacionados, pero diferentes.
Una vez liquidada la deuda puede ser necesario gestionar la correspondiente cancelación registral, lo que puede implicar determinados trámites y gastos.
Por eso conviene comprobar con antelación si la vivienda tiene una hipoteca todavía activa o incluso si aparece inscrita una antigua hipoteca que ya fue pagada pero nunca se canceló registralmente.
3. La plusvalía municipal
Otro concepto que puede aparecer cuando vendes una vivienda urbana es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido habitualmente como plusvalía municipal.
Se trata de un impuesto municipal relacionado con el incremento de valor del terreno urbano y su cálculo depende de diferentes factores.
La normativa actual contempla diferentes reglas para determinar la base imponible y tiene en cuenta situaciones en las que no exista incremento de valor.
Por eso, la cantidad correspondiente a la plusvalía municipal no debería estimarse aplicando simplemente un porcentaje genérico al precio de venta.
Si vendes una vivienda en Cornellà, conviene consultar la normativa y los procedimientos vigentes del Ayuntamiento de Cornellà para conocer cómo se aplica este impuesto en tu caso concreto.
4. El posible IRPF por la ganancia patrimonial
Este es otro de los conceptos que más dudas genera.
Cuando una vivienda se transmite, puede producirse una ganancia o una pérdida patrimonial a efectos del IRPF.
Pero hay algo importante: la ganancia patrimonial no equivale simplemente al precio por el que vendes la vivienda.
Para determinarla deben considerarse los valores de adquisición y transmisión conforme a las reglas fiscales aplicables, así como determinados gastos e inversiones que puedan computarse en cada caso.
Por eso es importante conservar documentación relacionada con la adquisición y con determinadas actuaciones realizadas sobre la vivienda.
¿Siempre hay que pagar IRPF al vender una vivienda?
No necesariamente.
Existen diferentes situaciones en las que una ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta si se cumplen los requisitos establecidos por la normativa.
Entre los supuestos más conocidos se encuentran determinadas transmisiones de vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual.
También existen reglas específicas para determinados contribuyentes, como las personas mayores de 65 años cuando transmiten su vivienda habitual.
Sin embargo, estas exenciones tienen requisitos concretos, por lo que es recomendable estudiar cada operación individualmente y, cuando sea necesario, contar con asesoramiento fiscal.
5. Certificados y documentación
Antes de vender también tendrás que preparar determinada documentación relacionada con la vivienda.
Dependiendo del inmueble y de la operación, puede ser necesario disponer de documentos como el certificado de eficiencia energética, información registral, documentación de la comunidad de propietarios o la cédula de habitabilidad cuando corresponda.
Algunos documentos pueden implicar un coste de obtención o tramitación que también conviene tener presente.
6. Los servicios profesionales asociados a la venta
Dependiendo de cómo decidas comercializar la vivienda, también pueden existir honorarios correspondientes a los profesionales que intervienen en el proceso.
En lugar de fijarnos únicamente en su coste, conviene analizar qué servicios incluye cada propuesta: valoración, estrategia de precio, preparación del inmueble, fotografías, publicación, filtrado de compradores, visitas, negociación, documentación y acompañamiento hasta la firma, entre otros.
El objetivo debería ser valorar el resultado global de la operación y no únicamente cada gasto de forma aislada.
Un ejemplo sencillo: vendo mi piso por 250.000 euros
Vamos a plantear un ejemplo únicamente para entender el concepto.
Imaginemos una vivienda que finalmente se vende por 250.000 euros.
El propietario todavía tiene 60.000 euros de hipoteca pendiente.
Antes de considerar el resto de conceptos, ya sabemos que esos 60.000 euros tendrán que destinarse a cancelar la deuda.
Por tanto:
250.000 € – 60.000 € = 190.000 €
Pero esos 190.000 euros todavía no representan necesariamente el resultado económico definitivo.
Habrá que estudiar, según corresponda:
- Los costes asociados a la cancelación de la hipoteca.
- La plusvalía municipal.
- La posible tributación de la ganancia patrimonial en IRPF.
- Los gastos relacionados con documentación y certificados.
- Los honorarios de los profesionales contratados para la operación.
- Cualquier otro gasto específico relacionado con esa vivienda o compraventa.
Solo después de conocer estos datos podremos realizar una estimación mucho más realista.
¿Entonces cómo calculo cuánto me quedará realmente?
Una forma sencilla de plantearlo antes de vender consiste en preparar una estimación con cuatro grandes bloques:
- Precio estimado de venta.
- Deudas que deben cancelarse.
- Gastos asociados a la operación.
- Fiscalidad que pueda corresponder.
El resultado nos permitirá aproximarnos mucho mejor al capital disponible después de la operación.
Y esta cifra puede cambiar completamente algunas decisiones.
¿Por qué deberías hacer este cálculo antes de poner el piso en venta?
Porque quizá estés vendiendo para financiar otro proyecto.
Por ejemplo:
- Comprar una vivienda más grande.
- Comprar un piso más pequeño.
- Trasladarte a otra ciudad.
- Repartir una vivienda después de una separación.
- Gestionar un inmueble heredado.
- Conseguir liquidez para una nueva etapa.
En todos esos casos, saber únicamente cuánto vale la vivienda resulta insuficiente.
Necesitas saber cuánto capital tendrás realmente disponible después de vender.
El error de fijar el precio según el dinero que necesitas
Aquí aparece otro problema frecuente.
Imaginemos que después de hacer tus cálculos descubres que necesitas obtener 220.000 euros netos para comprar tu próxima vivienda.
Eso no significa automáticamente que tu piso pueda ponerse a la venta por la cantidad necesaria para conseguir ese resultado.
El mercado no determina el valor de una vivienda en función del dinero que necesita el propietario.
La ubicación, la superficie, el estado, la planta, la distribución, la orientación, las características del edificio y la oferta comparable son algunos de los elementos que influirán en su posicionamiento.
Por eso debemos separar dos preguntas:
¿Cuánto necesito obtener? y ¿Cuánto puede valer realmente mi vivienda?
Solo cuando conocemos ambas respuestas podemos estudiar si el proyecto que tenemos en mente resulta viable.
¿Sabes cuánto vale actualmente tu vivienda?
Este debería ser uno de los primeros pasos.
Una estimación realista del precio nos permitirá empezar a calcular qué resultado económico podríamos obtener después de cancelar deudas y contemplar los diferentes gastos.
Si estás pensando en vender en Cornellà, puedes consultar nuestro artículo sobre cuánto vale un piso en Cornellà y qué factores influyen en su valoración.
¿Estás pensando en vender una vivienda en Cornellà?
Antes de tomar una decisión, puede ser útil analizar conjuntamente el valor del inmueble, su situación registral, la posible hipoteca pendiente y los principales gastos asociados a la operación.
En Hiperfincas Cornellà podemos ayudarte a estudiar la situación de tu vivienda y plantear una estrategia de venta adaptada a tus objetivos.
También puedes consultar nuestra Guía del Vendedor para conocer mejor las diferentes etapas del proceso.
Preguntas frecuentes sobre los gastos al vender un piso
¿Cuánto dinero se pierde al vender un piso?
No existe un porcentaje fijo aplicable a todas las operaciones. El resultado dependerá de factores como la hipoteca pendiente, la fiscalidad, la plusvalía municipal, los gastos de cancelación y otros costes asociados a la venta.
¿El vendedor paga impuestos cuando vende una vivienda?
Puede existir tributación relacionada con la operación, como la correspondiente a una posible ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal cuando proceda. La situación fiscal depende de las circunstancias de cada transmisión.
¿Cómo sé cuánto pagaré de plusvalía municipal?
El cálculo depende de la normativa aplicable y de los datos concretos del inmueble y de la transmisión. Para una vivienda situada en Cornellà conviene consultar la información y procedimientos vigentes del Ayuntamiento de Cornellà.
¿Si vendo mi vivienda habitual para comprar otra tengo que pagar IRPF?
La normativa contempla una posible exención de la ganancia patrimonial por reinversión en otra vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos establecidos. La aplicación dependerá de las circunstancias concretas de la operación.
¿Los mayores de 65 años pagan IRPF al vender su vivienda?
La ganancia patrimonial obtenida por una persona mayor de 65 años al transmitir su vivienda habitual puede estar exenta de IRPF cuando se cumplen los requisitos correspondientes. Es importante comprobar que el inmueble tenga la consideración fiscal de vivienda habitual.
¿Qué ocurre si todavía tengo hipoteca?
La vivienda puede venderse aunque tenga una hipoteca pendiente. En una operación habitual, parte del precio de venta puede destinarse a cancelar la deuda, teniendo en cuenta los intereses y posibles costes que correspondan.
¿Puedo saber cuánto me quedará antes de vender?
Sí. Aunque algunos importes solo podrán conocerse definitivamente cuando se cierre la operación, es posible realizar previamente una estimación del precio de venta, la deuda pendiente, los gastos y la fiscalidad para tener una visión mucho más realista.
Antes de vender, haz las cuentas completas
Cuando alguien dice “voy a vender mi piso por 250.000 euros”, esa cifra cuenta solamente una parte de la historia.
La pregunta realmente importante es:
“¿Cuánto dinero tendré disponible cuando termine todo el proceso?”
Conocer los gastos al vender un piso, comprobar la hipoteca pendiente y estudiar previamente la fiscalidad permite tomar decisiones con mucha más información.
Especialmente cuando la venta es el primer paso para comprar otra vivienda o iniciar una nueva etapa.
Porque una buena venta no consiste únicamente en conseguir un determinado precio.
También consiste en saber, antes de empezar, qué resultado necesitas obtener y qué resultado puede ofrecer realmente la operación.
