Quieres vender tu vivienda, pero todavía quedan varios años de hipoteca. Entonces aparece una duda muy habitual:
“¿Puedo vender el piso aunque todavía tenga hipoteca?”
La respuesta es sí. Tener una hipoteca pendiente no impide vender una vivienda.
De hecho, es una situación completamente habitual. Muchas personas cambian de vivienda antes de terminar de pagar su préstamo hipotecario: porque necesitan más espacio, porque quieren mudarse a otra zona, porque su situación familiar ha cambiado o simplemente porque ha llegado el momento de comenzar una nueva etapa.
La cuestión importante no es tanto si puedes vender un piso con hipoteca, sino saber cuánto debes todavía al banco y cómo se gestionará esa deuda durante la operación.
¿Qué significa realmente que una vivienda tenga hipoteca?
Cuando compras una vivienda mediante financiación hipotecaria, el inmueble queda vinculado como garantía del préstamo.
Eso significa que aunque seas propietario de la vivienda y puedas venderla, existe una carga hipotecaria inscrita en el Registro de la Propiedad mientras no se realice su correspondiente cancelación registral.
Por eso, antes de vender es fundamental conocer dos cosas:
- Cuánto capital queda pendiente de pagar.
- Qué cargas aparecen actualmente inscritas sobre la vivienda.
Esta información permitirá preparar correctamente la operación antes de llegar a la firma.
¿Cómo se vende una vivienda con hipoteca pendiente?
Una de las situaciones más habituales consiste en utilizar parte del dinero obtenido con la compraventa para cancelar la deuda hipotecaria pendiente.
Para ello, la entidad financiera deberá facilitar la información correspondiente sobre el saldo pendiente del préstamo.
En el momento de formalizar la operación, la cantidad necesaria para cancelar la deuda puede destinarse directamente al banco y el resto del importe de la compraventa corresponderá al vendedor, descontando los demás gastos e impuestos que procedan.
Un ejemplo sencillo
Imaginemos una vivienda que se vende por 250.000 euros y sobre la que todavía existe una deuda hipotecaria de 80.000 euros.
En términos simplificados, una parte del importe de la compraventa se utilizaría para liquidar esos 80.000 euros pendientes.
El resto formaría parte del importe que recibe el vendedor, aunque posteriormente habrá que considerar otros gastos, impuestos y costes asociados a la operación.
Por eso, el precio por el que vendes una vivienda no equivale necesariamente al dinero neto que finalmente obtendrás.
¿Qué documento debes pedir al banco?
Cuando se prepara la venta de una vivienda hipotecada, será necesario conocer exactamente cuánto dinero queda pendiente.
La entidad financiera puede emitir un certificado de saldo pendiente para preparar la cancelación de la deuda asociada al préstamo.
Es importante solicitar la información con suficiente antelación, ya que el importe necesario para cancelar puede variar en función de la fecha prevista para la operación y de las condiciones particulares del préstamo.
Cancelar la deuda y cancelar la hipoteca en el Registro no son exactamente lo mismo
Este punto genera bastante confusión.
Podemos diferenciar entre:
Cancelación económica
Se produce cuando se devuelve al banco todo el dinero que queda pendiente del préstamo.
Cancelación registral
Es el procedimiento mediante el cual la hipoteca deja de aparecer como carga en el Registro de la Propiedad.
Es decir, terminar de pagar el préstamo no elimina automáticamente la inscripción hipotecaria del Registro.
Por eso, cuando se vende una vivienda hipotecada, también debe coordinarse correctamente la cancelación registral para que la operación quede adecuadamente formalizada.
¿Y si ya terminé de pagar la hipoteca hace años pero sigue apareciendo en el Registro?
También puede ocurrir.
Hay propietarios que terminaron de pagar su préstamo hipotecario hace tiempo pero nunca realizaron la cancelación registral.
En estos casos, normalmente será necesario solicitar a la entidad el correspondiente certificado de deuda cero y realizar los trámites necesarios para cancelar la carga registral.
El Banco de España indica que la entidad debe facilitar gratuitamente el certificado de deuda cero una vez pagada completamente la deuda.
¿Puedo vender si el precio de venta es superior a la deuda pendiente?
Sí, y probablemente sea el escenario más sencillo de entender.
Si el importe obtenido con la venta permite cancelar completamente la hipoteca pendiente, parte del dinero se destinará a liquidar esa deuda y el resto corresponderá al vendedor, teniendo en cuenta los gastos e impuestos asociados a la operación.
Por ejemplo, si todavía debes 60.000 euros y vendes la vivienda por una cantidad claramente superior, existe margen para cancelar el préstamo mediante la propia compraventa.
¿Qué ocurre si debo más dinero del que obtendré vendiendo?
Aquí la situación cambia considerablemente.
Imaginemos que quedan pendientes 180.000 euros de hipoteca pero la vivienda solamente puede venderse por 160.000 euros.
El importe obtenido con la venta no sería suficiente para cancelar completamente la deuda.
En ese escenario será necesario estudiar previamente con la entidad financiera cómo cubrir la diferencia y qué alternativas pueden existir.
Por eso es especialmente importante conocer tanto el valor realista de mercado de la vivienda como la deuda pendiente antes de iniciar la comercialización.
¿El comprador puede quedarse con mi hipoteca?
Existe la posibilidad de plantear una subrogación de deudor, mediante la cual el comprador asumiría el préstamo hipotecario existente.
Sin embargo, no depende únicamente de un acuerdo entre comprador y vendedor.
La entidad financiera deberá analizar la operación y aceptar al nuevo deudor conforme a sus criterios y a las condiciones aplicables.
Por este motivo, aunque puede ser una alternativa en determinadas operaciones, no debería darse por hecha antes de consultar con la entidad.
¿Puede existir una comisión por cancelar anticipadamente la hipoteca?
Dependiendo de cuándo se contrató el préstamo, de sus condiciones y de la normativa aplicable, puede existir alguna compensación asociada al reembolso anticipado.
Por eso es recomendable revisar la escritura del préstamo y solicitar a la entidad un cálculo actualizado antes de fijar las cifras definitivas de la venta.
No conviene calcular el resultado económico de la operación únicamente restando al precio de venta el capital que vemos pendiente en nuestra banca online.
Antes de vender, revisa también las cargas de la vivienda
La hipoteca puede no ser la única información relevante que aparezca en el Registro de la Propiedad.
Solicitar una nota simple permite conocer la situación registral del inmueble y comprobar qué derechos o cargas constan inscritos.
Hacer esta revisión antes de avanzar demasiado en una operación puede evitar sorpresas cuando ya existe un comprador interesado.
¿Cuánto dinero me quedará después de vender?
Esta es probablemente la siguiente pregunta que se hace cualquier propietario.
Para calcularlo correctamente tendremos que considerar diferentes conceptos:
- Precio final de venta.
- Capital hipotecario pendiente.
- Posibles costes relacionados con la cancelación.
- Gastos derivados de la compraventa que correspondan al vendedor.
- Fiscalidad aplicable a la operación.
Por eso resulta recomendable realizar estos cálculos antes de decidir qué precio necesitas obtener por la vivienda.
Precisamente dedicaremos otro artículo a explicar los principales gastos que un propietario debería tener presentes al vender un inmueble.
¿Y si quiero vender para comprar otra vivienda?
Esta situación también es muy habitual.
Quizá todavía tengas hipoteca porque la vivienda actual fue comprada hace algunos años, pero ahora necesitas una casa más grande, quieres cambiar de zona o buscas un inmueble que se adapte mejor a tu nueva situación.
En esos casos, vender y comprar se convierten en dos operaciones relacionadas y la planificación resulta especialmente importante.
Habrá que estudiar cuánto capital obtendrás después de la venta, cuánto puedes destinar a la nueva vivienda y qué financiación necesitarás.
Si estás empezando a buscar tu próximo hogar, también puedes consultar nuestra Guía del Comprador.
Conocer el valor de tu vivienda es especialmente importante si todavía tienes hipoteca
Antes de decidir vender, necesitamos comparar dos cifras.
Lo que todavía debes y lo que razonablemente podría valer tu vivienda en el mercado actual.
La diferencia entre ambas será uno de los elementos que determinará qué posibilidades tienes para afrontar la operación.
Si todavía no sabes cuánto puede valer tu inmueble, puedes leer nuestro artículo sobre cuánto vale un piso en Cornellà y qué factores influyen en su valoración.
Prepara también la documentación antes de vender
La información de la hipoteca es solamente una parte de la documentación necesaria para preparar una compraventa.
Escritura, información registral, certificado energético, documentación de la comunidad y otros documentos pueden ser necesarios dependiendo de las características del inmueble y de la operación.
¿Quieres vender un piso con hipoteca en Cornellà?
Tener una hipoteca pendiente no debería impedirte estudiar la venta de tu vivienda.
Lo importante es conocer la deuda, comprobar la situación registral del inmueble, estimar correctamente su valor y coordinar todos los pasos antes de formalizar la operación.
En Hiperfincas Cornellà podemos ayudarte a analizar la situación de tu vivienda y preparar una estrategia de venta adaptada a tus circunstancias.
También puedes consultar nuestra Guía del Vendedor para conocer mejor las diferentes etapas de una compraventa.
Preguntas frecuentes sobre vender una vivienda con hipoteca
¿Se puede vender un piso aunque todavía tenga hipoteca?
Sí. Puedes vender una vivienda aunque exista un préstamo hipotecario pendiente. Una posibilidad habitual consiste en destinar parte del importe obtenido con la compraventa a cancelar la deuda.
¿Tengo que terminar de pagar la hipoteca antes de poner el piso en venta?
No necesariamente. La cancelación puede coordinarse dentro del propio proceso de compraventa. Lo importante es conocer previamente el saldo pendiente y preparar correctamente la operación.
¿Qué pasa con mi hipoteca cuando vendo el piso?
En una operación en la que no exista subrogación, el préstamo pendiente deberá quedar liquidado conforme al procedimiento acordado con la entidad. Posteriormente deberá gestionarse también la cancelación registral de la hipoteca.
¿Qué es el certificado de deuda cero?
Es el documento que acredita que el préstamo hipotecario ha sido pagado completamente. Resulta necesario para realizar posteriormente determinados trámites relacionados con la cancelación registral.
¿Puedo vender si debo más hipoteca que el valor de la vivienda?
La operación resulta más compleja porque el precio obtenido no permitiría cancelar completamente la deuda. Antes de vender será necesario estudiar la situación con la entidad financiera y determinar cómo se cubriría la diferencia.
¿Puedo usar el dinero de la venta para comprar otra vivienda?
Sí, siempre que después de cancelar las deudas y asumir los gastos correspondientes exista capital disponible. Si vas a enlazar una venta con una nueva compra, es especialmente recomendable planificar ambas operaciones conjuntamente.
Vender un piso con hipoteca es posible: la clave está en planificarlo
Una hipoteca pendiente puede parecer inicialmente un obstáculo, pero en muchas compraventas forma parte normal del proceso.
Antes de vender un piso con hipoteca, lo importante es conocer exactamente cuánto queda por pagar, cuál es la situación registral de la vivienda y qué valor puede alcanzar el inmueble en el mercado.
Con esas tres piezas podremos empezar a responder las preguntas realmente importantes:
- ¿El precio de venta permitirá cancelar completamente la hipoteca?
- ¿Cuánto dinero quedará disponible después de hacerlo?
- ¿Existen otros gastos que debemos prever?
- ¿La venta forma parte de la compra de una nueva vivienda?
Cuanto antes tengamos esas respuestas, más sencillo será planificar la operación.
Porque tener una hipoteca pendiente no significa que tengas que esperar años para cambiar de vivienda. Significa que la venta debe prepararse teniendo en cuenta una deuda que todavía forma parte de la operación.
